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Contratos de alquiler: todo lo que necesitan saber propietarios e inquilinos

Los primeros días de septiembre se abre la veda del alquiler.

Según los últimos datos, el interés y la oferta de pisos en alquiler aumenta progresivamente hasta el momento álgido, que se vive en la segunda y la tercera semana del mes, coincidiendo con la vuelta del verano y el nuevo curso escolar.

Para que tanto quienes estén pensando en poner en alquiler un piso como los que quieran convertirse en inquilinos tengan toda la información disponible, hemos seleccionado toda la información relativa a contratos de alquiler:

Para los propietarios

1.- Modelo de contrato de alquiler adaptado a los últimos cambios en la ley de arrendamientos

Con la entrada en vigor de los cambios que afectan a los alquileres, se impone variaciones en los modelos de contrato que se venían utilizando en los arrendamientos. Ponemos a tu disposición el nuevo contrato de alquiler de vivienda, que podrás utilizar para futuros alquileres de tu vivienda.

2.- Aval vs seguro de alquiler, claves para elegir la mejor protección ante un inquilino moroso

La morosidad es uno de los temas que más preocupa a los propietarios a la hora de poner una casa en alquiler, un mercado que, aunque creciente, aún es escaso en España. Para intentar solventar esta barrera existen diferentes productos como el aval bancario o el seguro de alquiler que ofrecen una garantía al arrendador en caso de impago de la renta.

3.- ¿Cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda?

Los pisos alquilados históricamente han generado una gran economía sumergida. Ahora Hacienda ha iniciado una campaña para ‘cazar’ a los que alquilan en negro. Si te pilla, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como ‘paralela’. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado.

4.- Cuándo y por qué se puede actualizar la renta del alquiler de un piso

Desde que quedaran aprobadas las nuevas medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, el precio de la renta puede ser actualizado libremente por el inquilino o el propietario. Ahora bien, sólo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

5.- A la hora de actualizar la renta del alquiler: ¿Qué índice es mejor utilizar, el IPC o el IGC?

Propietario e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno ha cambiado la ley para que este tipo de contratos no sufra los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. Además, existen otros índices de actualización de rentas promovidos por empresas privadas como el ‘Arca’ de Alquiler Seguro.

6.- ¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En primer lugar, los expertos recomiendan llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre 3 y 8 meses.

Para los inquilinos

1.- ITP del alquiler: qué es y cuánto vas a pagar

Los contribuyentes que hayan estado recientemente de alquiler en Madrid, Andalucía o Cataluña y lo hayan declarado a Hacienda tienen pocas posibilidades de librarse de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre los arrendamientos. Ahora bien, los expertos insisten en que han tenido suerte: incumplir la ley tributaria, aunque sea por desconocimiento, está sujeto a sanciones de hasta el 75%, pero tanto abogados como autonomías descartan multar y abrir expedientes.

2.- Las 6 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.

En contratos de arrendamientos es frecuente que se modifiquen algunos apartados para “ajustarlo a lo que quiere el arrendador o el arrendatario”. Se corre el riesgo de introducir regulaciones que produzcan el efecto contrario al pretendido. Pero no todas las cláusulas son nulas. Sólo aquellas que limitan un derecho concedido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

De hecho, hay cláusulas que pueden perjudicar al inquilino o al propietario y no ser consideradas ni abusivas ni nulas. Un ejemplo de ello es la obligatoriedad de devolver el inmueble recién pintado si así se ha estipulado en el contrato.

Pero no siempre las cláusulas son válidas. Hay una serie de cláusulas consideradas nulas por los tribunales que se repiten con bastante frecuencia, unas veces por desconocimiento, otras veces por picardía.

1.- Falsos arrendamientos de temporada: una de las “trampas” habituales entre arrendadores con desconocimiento de la LAU es firmar arrendamientos de 11 meses de duración para intentar evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, al interpretar que es un arrendamiento de temporada.

Cuando no existe una justificación de la temporalidad y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario, estaremos ante un arrendamiento de vivienda, con independencia de lo que diga el contrato, por lo que el arrendatario tendrá derecho a estar hasta los 3 años.

No obstante, desde el despacho de abogados recuerdan que para que un arrendamiento pueda ser considerado de temporada, debe haber una causa que justifique esa temporalidad (trabajo, traslado temporal, estudios, etc.) y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda.

2.-Negativa a la prórroga legal: otra cláusula habitual es aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Esta cláusula es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 LAU, que señala que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- Obligado cumplimiento del primer año: otra cláusula frecuente es la que establece que el primer año es obligatorio en todo caso, fijando una determinada penalización. Pero tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses, y la penalización, de haberla, estará limitada a lo que la ley establece.

4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta: de conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. Por eso, si el contrato previera que el arrendatario tiene que abonar 2 o 3 meses de renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciarle si no lo hace.

En todo caso, el artículo 17.2 LAU habla de mensualidades de renta, por lo que no hay que confundirlo con otros pagos, como fianza, garantías adicionales o la prima de la opción, en caso de un arrendamiento con opción de compra.

5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda: el arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, tal y como establece el artículo 21.1 LAU. El traslado de estas obligaciones al arrendatario (tales como las cláusulas en las que se obliga al arrendatario a realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser contrario a la LAU y, por tanto, nulo.

No obstante, el despacho de abogados señala que la interpretación de las cláusulas de obras es especialmente delicada y, por ello, debe hacerse con muchísima cautela y únicamente por abogados especializados, ya que será necesario saber interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.

6.- Acceso a la vivienda por el arrendador: por último, otra de las cláusulas frecuentes en los arrendamientos es establecer una facultad de acceso del arrendador a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Por tanto, si el arrendatario se niega a dar acceso al arrendador, éste no podrá acudir a los Tribunales para exigir su derecho, pues el domicilio del arrendatario gozará de especial protección.

¿Qué hacer si el contrato tiene cláusulas nulas?

DeSalvador recuerda que únicamente un juez tiene capacidad para declarar si una cláusula es nula. Por ello, “es muy importante la fase de negociación del contrato, intentando evitar la inclusión de cláusulas que puedan llegar a ser consideradas como tales para evitar problemas futuros”, añade.

Si el contrato incluyera regulaciones contrarias a la ley, esto no invalida el contrato entero, sino sólo las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales. En caso de cláusulas nulas, el inquilino deberá acudir a la ley y a la jurisprudencia que haya sobre la material, para evitar que el arrendador consiga lo que pretende.

3.- Estos son dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.

4.- 7 cosas que debes saber antes de firmar un contrato de alquiler

Duración del contrato. ¿Cuál es la duración mínima?

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años.

Transcurridos como mínimo 3 años de la duración del contrato sin que ninguna de las partes comunique su derecho de desistimiento, el contrato se prorrogará necesariamente durante 1 más.

Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado.

Necesidad de la vivienda por el arrendador.

Si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato el arrendador necesitare la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, deberá comunicárselo al arrendatario al menos 2 meses antes de la fecha en que vaya a necesitarla, y en este caso no procederá la prórroga anteriormente expuesta, quedando obligado el arrendatario a entregar la vivienda.

Desistimiento del contrato. ¿Puedo dejar la vivienda antes de 1 año?

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

No obstante, las partes podrán pactar una indemnización en caso de desistimiento en favor del arrendador, equivalente a una mensualidad de renta por cada año que restare por cumplir del contrato.

La renta

La renta será libremente estipulada por las partes. Salvo pacto en contario se abonará de forma mensual y en los primeros 7 días del mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

¿Cómo y cuándo se actualiza la renta?

La renta se actualizara conforme a lo pactado por las partes en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato. En defecto de pacto expreso por las partes, la renta se actualizará conforme al IPC (Índice de precios al Consumo).

¿Puede el arrendador subirme la renta si hace obras de mejora en la vivienda?

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 3 años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la proporción de la cuantía invertida en las obras, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

La Fianza. ¿Es obligatorio prestar fianza?

La exigencia y prestación de fianza en metálico, será obligatoria a la firma del contrato en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

La fianza, no estará sujeta a actualización durante los 3 primeros años de contrato.

¡Muy importante! El plazo de devolución de la fianza será de 1 mes desde que se devuelve el inmueble a su dueño y se entregan las llaves, transcurrido este mes, devengará el interés legal a favor del inquilino.

El fin de la fianza es cubrir posibles desperfectos causados por el arrendatario en la vivienda, por tanto, en ningún caso podrá destinarse la fianza para compensar rentas debidas, ya que se le privaría al arrendador de la garantía en cuanto a la cobertura de posibles daños en la vivienda arrendada.

El subarriendo. ¿Puedo subarrendar la vivienda?

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó, y el precio no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

La venta de la vivienda arrendada. ¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda?

Si el arrendador vendiera la vivienda arrendada, el arrendamiento deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta, para la efectiva continuidad del contrato de arrendamiento, siendo el comprador el nuevo arrendador.

Por otro lado, si el arrendamiento no se encuentra inscrito, el nuevo arrendador puede exigir la finalización del arrendamiento y el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda un máximo de tres meses.

5.- La falsa creencia sobre la fianza en los alquileres: el casero no tiene 30 días para devolverla

En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, del despacho de abogados de Salvador Real Estate Lawyers. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.

Para ambos

1.- Consejos básicos para propietario e inquilino en el alquiler de una vivienda

Cuando vayas a poner tu vivienda en el mercado de arrendamiento o estés buscando piso en alquiler, aquí van algunos aspectos que debes tener en cuenta antes de firmar: los términos a pactar para fijar la renta mensual y su incremento anual, cuánto tiempo va a durar el contrato o quién se hace cargo de las obras en la casa en función de su relevancia.

2.- 8 cuestiones (como mínimo) que se pueden negociar en el contrato de alquiler de un piso

Cuando se firma el contrato de alquiler, existe una tendencia a considerar que son documentos de adhesión que no pueden modificarse. Pero nada más lejos de la realidad. Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, sí hay otras muchas cuestiones que se pueden modificar, como la duración del contrato, la actualización de la renta o el pago de impuestos.

3.- En un alquiler, ¿qué paga el casero y qué el inquilino?

Cada vez más personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar, pero el alquiler también conlleva una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona paga todo lo que puede medirse con contadores individuales.

4.- Las razones por las que propietario e inquilino pueden poner fin al alquiler

Con la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler, es interesante conocer bien los motivos por los que se puede dar por finalizado el arrendamiento. El inquilino puede poner fin al contrato antes de que se cumplan los tres años de prórroga siempre que se hayan cumplido seis meses desde la firma y si avisa con 30 días de antelación. El propietario puede solicitar la casa como residencia habitual en caso de necesitarla para él o para un familiar de primer grado, pero una vez pasado un año desde la firma.

5.- ¿Para qué sirve la fianza en el contrato de alquiler de una vivienda?

La LAU fija la obligatoriedad de establecer una fianza como garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato por parte del inquilino. El propietario está obligado a depositarla en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato y devolverla, una vez que se rescinda el contrato de arrendamiento y siempre que se hayan cumplido las obligaciones en él recogidas. Si existiera alguna incidencia a la hora de revisar la vivienda, el arrendador podrá descontar la cuantía de los desperfectos o daños.

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