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7 pasos para recuperar los gastos de formalización de la hipoteca

En los últimos meses las entidades bancarias han recibido varios varapalos. El más importante lo constituye el caso de las cláusulas suelo, cuyas reclamaciones podrían ver mermados sus beneficios, según el Banco de España, en unos 4.000 millones de euros. Aunque esta problemática ha sido abordada desde las instituciones, que ya han aprobado un protocolo de actuación extrajudicial, lo cierto es que el sector bancario tiene otro frente abierto: la reclamación que los usuarios van a llevar a cabo por asumir los gastos de formalización de sus hipotecas.

  1. Determinar el objeto de la reclamación

Los interesados en reclamar los gastos de formalización de la hipoteca han de tener claro, en primer lugar, de qué se habla cuando uno se refiere a este concepto. Según Daniel Sot, socio de AOB Abogados, los gastos hipotecarios son aquellos que se encuentran “directamente vinculados” a la formalización de una hipoteca. Unas cuantías que se centran en la factura de la notaria del préstamo hipotecario, los gastos del Registro de la Propiedad, la factura del tasador, el importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el importe de la gestoría que haya tramitado la liquidación de los impuestos.

Estas cantidades se sitúan en contraposición a los gastos de la compraventa del inmueble, que no se pueden reclamar. Calcular su monto final no resulta fácil, pues como este letrado advierte, “depende del valor del préstamo y de las responsabilidades garantizadas”. No obstante, hace hincapié en que “el importe que más cuantía representa es el relativo al de Actos Jurídicos Documentados”, que cifra entre un 0,5% y un 1,5% de las responsabilidades hipotecarias totales. A su vez, matiza que esta cantidad depende “del año en que se formalizó el préstamo y de la comunidad autónoma en la que se firmó”.

  1. Confirmar si se es o no afectado

La reclamación de los gastos de formalización de una hipoteca puede ser llevada a cabo por cualquier prestatario, tal y como confirma Silvina Palacios, abogada del bufete Sanahuja & Miranda. Esta posibilidad es consecuencia, a su juicio, de que “el fundamento de la reclamación es que quien se beneficia por la garantía es la entidad bancaria”, por lo que es esta la que debe hacer frente a los gastos que ocasiona tal garantía y no el cliente que firmó la hipoteca.

Sin embargo, desde este bufete de abogados reconocen que existen “algunas zonas grises” en la aplicación del fallo del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, dictamen que ha abierto este conflicto y la posibilidad de que miles de afectados reclamen estas cantidades. Así, Palacios asegura que dentro del total de gastos existen cantidades que “deben ser estudiadas con más detalle”, como la subrogación de entidad bancaria o la novación a pedido del prestatario. “En el caso de consumidores individuales será más sencillo reclamar que si hablamos de empresas, aunque en este último caso la entidad bancaria debería probar que ha existido negociación si quiere evitar la devolución de tales cantidades”, agrega esta letrada.

  1. Plazo de presentación de las reclamaciones

Los afectados por el pago de los gastos derivados de la formalización de sus hipotecas cuentan con un plazo específico para materializar sus reclamaciones. El mismo está determinado temporalmente, declara María Olvido Carretero, abogada de Legal Gestión 21, por la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, y afecta “a las hipotecas vivas”.

En esta línea, Carretero indica que para las hipotecas que aún están pendientes de abonar “hay cuatro años de plazo para reclamar”, a contar desde el fallo del Alto Tribunal, por lo que los afectados tienen hasta el 24 de diciembre de 2019 para oficializar sus reclamaciones. Por el contrario, sostiene que para aquellas hipotecas que hayan sido abonadas “solo se procederá a la reclamación si el pago total se hizo cuatro años después de la sentencia”. Es decir, desde el 23 de diciembre de 2011.

  1. Documentación a aportar

En relación a la documentación que los afectados han de aportar para reclamar los gastos de la formalización de sus hipotecas, desde Sanahuja & Miranda adelantan que esta se corresponde con “las facturas abonadas” en conceptos de notaría, tasación, Registro de la Propiedad e impuestos, pues son los contenidos que “delimitan el concepto de gastos hipotecarios”. En estos casos, además, Palacios defiende que “lo ideal” es que se presente cada gasto “perfectamente desglosado”. Esta situación no siempre se da, ya que en determinados casos de compraventa “las facturas no desglosan los gastos entre los correspondientes a la compra y la hipoteca”, lo que desde su punto de vista hace “más difícil” cuantificar la reclamación.

Dada la complejidad de este proceso, muchos clientes se plantean la contratación de un abogado. Una decisión que para esta abogada debe llevarse a cabo “en función de la voluntad de negociación que tenga la entidad bancaria”. Por su parte, Sot ve “altamente recomendable” contar con un especialista durante la reclamación, sobre todo, porque con su ayuda “es posible valorar si la devolución propuesta por parte de las entidades es correcta o no”.

  1. Instancias a las que acudir

Los afectados cuentan con dos instancias diferentes a las que acudir para reclamar la devolución de los gastos por la formalización de hipotecas. En primer lugar, explica Carretero, estos deben hacer una reclamación ante el servicio de atención al cliente del banco o entidad “con quien se contrató el préstamo hipotecario”. De igual modo, esta letrada recuerda que también podrán efectuar la petición “en la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido” a aquel a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca y que ahora ya no exista.

A continuación, desde Legal Gestión 21 indican que, transcurridos dos meses desde la reclamación, independientemente de que “haya contestado o no el servicio de atención al cliente”, y siempre que la respuesta, de haberla obtenido, sea negativa, “se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del prestatario o deudor” así como ante el domicilio social del banco.

  1. Contenido de la demanda

Una vez que se ha decidido iniciar el proceso judicial por la reclamación de los gastos de la formalización de la hipoteca, lo que el interesado ha de solicitar en la demanda que plantee ante el juzgado, según Sanahuja & Miranda, “será la nulidad de la cláusula, por abusiva”. Además, pedirá la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto. De ahí que la demanda deba contener “los fundamentos contenidos en la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015”, matiza Palacios.

Para alcanzar ambos objetivos, subrayan desde este despacho de abogados, “se deberá ir perfectamente documentado”, para lo que deberá aportar las facturas antes enumeradas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, indica Carretero, en este caso sí “será necesaria la intervención de abogado y procurador” .

  1. Fases del proceso judicial

Finalmente, la cuantía del importe reclamado en concepto de devolución de los gastos de formalización hipotecarios determinará si el proceso judicial que se inicie sea verbal u ordinario. En este sentido, desde AOB Abogados hacen hincapié en que si la cantidad está por encima de los 6.000 euros el proceso que se llevará a cabo será de carácter ordinario.

En paralelo, en Sanahuja & Miranda han calculado que, para una hipoteca media de 200.000 euros, “las cantidades que pueden ser objeto de reclamación giran en torno a los 4.000 euros”, por lo que han estimado que “la mayoría” de los procedimientos que se inicien serán resueltos a través de la vía del juicio verbal.

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